聚焦国有建筑设计院的业务模式转型——基于房地产金融模式的思考。在国企改革大背景下，对国有企业，国家实现由管企业向管资本的转变。作为改革主体之一的国有建筑设计院，在建筑设计行业市场空间缩小、增速放缓的形势下，仅依靠传统的业务模式难以满足其资本增值的需求，国有建筑设计院需创新业务模式、寻找新的盈利渠道，促进资本增值。
在房地产金融日渐兴起的背景下，国内部分大型房地产企业尝试改变传统的“买地—建房—卖房”模式，实行“地产开发+资本运营”的轻资产模式，通过运用房地产基金、房地产信托等融资工具，投入较少的自有资金，更多地依靠外部资金注入进行房地产开发、运营。在房地产金融模式下，外部资金的支持成为房地产企业的主要需求之一。在市场竞争日益激烈的建筑设计行业，作为国有建筑设计院的重要客户群之一，房地产企业需求的变化对国有建筑设计院服务模式将产生重要影响。
基于国有建筑设计院按照服务进度收费的特征，其历史存量业务和未来新增业务为企业保持稳定的现金流提供了保证。稳定的现金流和充裕的闲置资金为国有建筑设计院进行资本投资准备了条件，而房地产金融则为建筑设计院创造了投资渠道。
在新形势下，国有建筑设计院如何借助房地产金融实现转型发展，应注意哪些风险？本文以房地产企业这一主要客户群的业务模式转型和需求变化为基础，分析其对国有建筑设计院业务模式的影响，并初步探讨国有建筑设计院业务模式转型的思路。
国有建筑设计院为什么要转型
第一，传统业务模式无法满足国有建筑设计院的资本增值需求。党的十八届三中全会以来，随着国企改革不断推进，对于国有企业，国家逐步实现从管企业向管资本的转变，资本价值增值成为国企经营重点。因此，在重视技术进步的同时，国有建筑设计院也要提升自身管理能力，如资本运营能力，促进价值增值。
在提供设计服务—获得设计费收入的传统模式下，设计费收入为建筑设计企业的主要盈利来源。然而，随着国家加强房地产市场调控、禁止兴建楼堂馆所等政策的出台，对建筑设计市场形成较大冲击。2014年，中国建筑设计业务市场容量同比下降10%～30%。在建筑设计市场容量增长有限、业务增速放缓的背景下，国有建筑设计企业仅仅依靠传统的业务模式，实现价值增值的压力较大。
第二，国有建筑设计院的传统业务模式无法更好地满足房地产企业新的需求。随着市场化程度的不断加深，建筑设计行业逐步从卖方市场转为买方市场。在卖方市场条件下，国有建筑设计院凭借良好的政府关系和客户的口碑相传，便可获得源源不断的业务。然而，在买方市场下，国有建筑设计院需主动适应日益激烈的市场化竞争，挖掘并满足客户深层次需求以增强客户黏性，获得稳定的业务来源。在房地产金融模式下，房地产企业实施轻资产运营，获得外部资金支持成为其主要需求之一。国有建筑设计院仅提供设计服务的传统业务模式无法更好地满足房地产企业新的需求。
第三，房地产金融为国有建筑设计院的转型创造了条件。借助房地产金融市场，建筑设计院可以以投资者身份，通过房地产信托、基金或合作开发等形式，将闲置资金简介投资到房地产行业。一方面，依托房地产企业的运营管理能力，获得地产项目投资收益，促进资本增值；另一方面，通过与房地产企业的资本合作，国有建筑设计院在项目前期阶段介入，可更多地站在客户的角度思考问题，更深层次了解客户需求，为提供后续设计服务奠定基础。因此，房地产金融市场为国有建筑设计院提供了投资渠道，增加其盈利来源、满足其资本增值需求，同时也成为国有建筑设计院与房地产企业之间建立良好合作伙伴关系的重要纽带，为国有建筑设计院的转型创造了条件。
如何借助房地产金融实现转型
借助房地产金融，国有建筑设计院的服务模式和盈利模式可实现的业务模式转型如图1所示。
建筑设计企业业务模式转型：
传统模式：提供设计服务，收取设计服务费。
房地产金融模式：设计服务+资本合作，设计费+投资收益。
在服务模式上，国有建筑设计企业由传统的单纯提供设计服务向设计服务+资本合作转变；在盈利模式上，由传统的获取设计费收入向设计费收入+投资收益转变。
在传统模式下，国有建筑设计院仅以乙方的身份，在房地产行业价值链的规划设计环节介入，为房地产企业提供设计服务；而在新型房地产金融模式下，国有建筑设计院可以充分运用信托、基金等金融工具投入资金，以投资者的角色，从房地产行业价值链前端，如拿地、开发阶段介入，一方面与房企形成资本合作，间接参与房地产项目投资，依托房地产企业的运营管理，获得项目投资收益；另一方面通过资本合作，与房地产企业形成稳定的伙伴关系，更好地站在客户的角度、更深入了解客户需求，为获取后续的设计业务创造条件，促进主业发展。
房地产金融模式的主要问题与风险
房地产金融为国有建筑设计企业带来了新的发展机遇，创造了新的盈利模式，但对于缺乏资本运作经验的国有建筑设计企业而言，需要注意以下几方面问题：
第一，市场风险。国内房地产金融市场发展并不成熟，REITs等新型融资方式还处于初步发展阶段，国内地产商对这些新型融资工具的应用还处于探索初期，国内目前并没有真正意义上的REITs。因此，在合作伙伴的选择上，国有建筑设计院应选择与运营管理能力强的知名地产公司合作，以降低项目运营管理风险。
第二，政策风险。与房地产金融市场发达的国家相比，中国对房地产金融发展的政策支持力度不大。在房地产金融市场较为发达的国家，如新加坡、美国等，投资者投资房地产金融市场有较好的政策保障，投资者利益能得到较好的保护。以新加坡为例，在REITs收益分配上，新加坡规定每年必须将税后净利润的90%用于分红派息，每年分配一次，较好地保障了投资者的收益。此外，新加坡REITs有大量税收优惠政策，极大地提高了投资者的积极性，如REITs所分配收益免缴所得税、个人投资者完全免税、REITs购买房产免征3%的印花税、REITs设立SPV收购并持有海外资产退增值税、REITs用于利润分配的从海外取得的收益免税等，税收优惠政策无论对于投资者，还是对于REITs未来收购的新物业都能带来优惠。
在房地产金融市场还处于初步发展阶段的中国，政府虽然鼓励国内企业探索房地产金融模式，但目前并没有明确的政策和相关管理办法来支持和推动房地产金融市场的发展，如国内类REITs并没有税收相关优惠政策。
第三，经营风险。房地产金融模式成功的关键在于项目未来稳定的现金流和物业增值，若预期现金流无法保证或物业贬值，则可能导致项目资金链断裂、投资者无法成功退出而引起的投资亏损风险。项目未来是否有稳健的现金流和增值空间，主要取决于房地产企业的运营管理能力。与房地产企业进行资本合作，缺乏运营管理经验的国有建筑设计院对房地产企业的依赖性较大，存在一定的经营风险。因此，在新的业务模式下，国有建筑设计院一方面需加强投资管理人才的培养；另一方面需要强化对成熟的房地产金融运营模式的学习，努力提升自身的投资运营管理能力，降低投资风险。（本文作者冯梅系中信工程设计建设有限公司战略发展部研究专员；丁靖坤系中国市政工程中南设计研究总院有限公司计划经营处研究专员）
